A relação entre inquilino e proprietário nem sempre se formaliza por meio de um contrato escrito. Em alguns casos, o aluguel pode ser firmado verbalmente, sem a assinatura de um documento oficial.

Embora essa prática não seja ideal e traga riscos para ambas as partes, é importante entender que a locação verbal também possui validade legal, desde que sejam respeitados os princípios da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

Neste artigo, vamos abordar os direitos do inquilino sem contrato, esclarecer os aspectos legais e práticos da locação verbal, oferecer orientações para inquilinos e proprietários, e destacar a importância de documentar os acordos, mesmo que verbalmente.

Aspectos Legais da Locação Verbal

A Lei do Inquilinato reconhece a validade da locação verbal, desde que sejam cumpridos os requisitos mínimos para um contrato de locação, como:

• Vontade livre das partes: O contrato deve ser firmado livremente por ambas as partes, sem qualquer tipo de coação ou pressão.

• Capacidade civil: As partes envolvidas devem ter capacidade civil para celebrar contratos, ou seja, serem maiores de idade e não estar sob tutela ou curatela.

• Objeto certo e lícito: O objeto do contrato deve ser um imóvel residencial em condições de habitabilidade.

• Preço certo: O preço do aluguel deve ser determinado de forma clara e precisa, sendo vedada a variação durante a vigência do contrato.

• Prazo determinado ou indeterminado: O contrato pode ter um prazo fixo ou indeterminado.

Direitos do Inquilino Sem Contrato

Mesmo sem um contrato escrito, o inquilino possui direitos assegurados pela Lei do Inquilinato, como:

• Direito à habitação: O inquilino tem direito a um imóvel em condições de habitabilidade, com instalações sanitárias, água potável, energia elétrica e segurança.

• Direito à posse: O inquilino tem direito à posse pacífica do imóvel durante o período da locação.

• Direito à renovação do contrato: Em alguns casos, o inquilino pode ter direito à renovação do contrato de locação, desde que cumpra suas obrigações.

• Direito à indenização por benfeitorias: O inquilino tem direito a ser indenizado por benfeitorias úteis e necessárias que realizar no imóvel, desde que tenha a autorização do proprietário.

• Direito à comunicação prévia para desocupação: O proprietário deve comunicar o inquilino com antecedência mínima de 30 dias sobre a desocupação do imóvel. Assim, o locatário tem proteção legal contra qualquer despejo arbitrário.

Riscos e Benefícios da Locação Verbal

Riscos:

• Falta de segurança jurídica: A ausência de um contrato escrito pode gerar insegurança jurídica para ambas as partes, pois facilita a contestação dos termos do acordo verbal.
• Dificuldade em provar o contrato: Em caso de litígio, pode ser difícil provar a existência e os termos do contrato verbal, o que pode prejudicar os direitos das partes.
• Maior risco de conflitos: A falta de um documento formal que define os direitos e obrigações de cada parte pode aumentar o risco de conflitos entre inquilino e proprietário.

Benefícios:

• Praticidade: A locação verbal pode ser mais prática e rápida, especialmente em situações emergenciais ou quando há confiança entre as partes.
• Flexibilidade: A ausência de um contrato escrito permite maior flexibilidade na negociação dos termos da locação, como valor do aluguel e prazo.
• Economia: A locação verbal pode dispensar custos com cartório e outros trâmites burocráticos.

Orientações para Inquilinos e Proprietários

Inquilinos:

• Exija um recibo: Mesmo sem contrato escrito, peça ao proprietário um recibo dos pagamentos do aluguel, como forma de comprovar o cumprimento de suas obrigações. Lembre também de guardar todos os seus comprovantes de pagamento, evitando assim, qualquer eventualidade.
• Tire fotos do imóvel: Documente o estado do imóvel no momento da mudança, tirando fotos e vídeos detalhados de cada cômodo.
• Comunique-se com o proprietário: Mantenha uma boa comunicação com o proprietário, informando-o sobre qualquer problema no imóvel ou necessidade de reparos.
• Busque orientação jurídica: Em caso de dúvidas ou conflitos com o proprietário, procure um advogado especialista em direito imobiliário para obter orientação jurídica adequada.

Proprietários:

• Incentive a formalização do contrato: Mesmo que a locação verbal seja possível, incentive o inquilino a formalizar um contrato escrito. Isso traz maior segurança jurídica para ambas as partes e evita possíveis conflitos futuros. 
• Registre os acordos verbalmente firmados: Mesmo sem contrato formal, registre os acordos verbais firmados com o inquilino por escrito, como e-mails, mensagens de texto ou WhatsApp. Isso pode servir como prova complementar em caso de litígio.
• Tenha cautela com reformas e benfeitorias: Seja cauteloso ao permitir que o inquilino realize reformas ou benfeitorias no imóvel. É importante definir por escrito quais tipos de benfeitorias são permitidas e o valor da indenização que será paga ao final do contrato.
• Busque orientação jurídica: Considere buscar orientação jurídica especializada em direito imobiliário para esclarecer suas dúvidas sobre locação verbal e se precaver de possíveis problemas.

Estratégias para Garantir o Respeito aos Acordos Verbais

Embora a locação verbal tenha validade legal, garantir o respeito aos acordos firmados pode ser um desafio. Para isso, algumas estratégias podem ser úteis:

• Testemunhas: Conte com a presença de testemunhas durante a negociação verbal do contrato. As testemunhas poderão confirmar os termos do acordo, caso haja necessidade.

• Troca de e-mails: Após a negociação verbal, troque e-mails resumindo os principais pontos do acordo, como valor do aluguel, prazo de locação e obrigações de cada parte.

• Gravação de áudio: Com a concordância de ambas as partes, a gravação da negociação verbal pode servir como prova em caso de litígio. É importante ressaltar que a validade dessa gravação como prova pode variar de acordo com a legislação de cada estado.

A Importância da Formalização por Escrito

Apesar da validade jurídica da locação verbal, a formalização por escrito em um contrato de locação oferece vantagens significativas para ambas as partes:

• Segurança jurídica: Um contrato bem elaborado define claramente os direitos e obrigações de inquilino e proprietário, reduzindo o risco de interpretações equivocadas e conflitos futuros.

• Maior clareza: O contrato escrito evita ambiguidades e facilita a compreensão dos termos da locação para ambas as partes.

• Prova documental: Em caso de litígio, o contrato escrito serve como prova documental robusta para defender os direitos de inquilino e proprietário.

• Maior tranquilidade: A existência de um contrato formal proporciona maior tranquilidade para inquilino e proprietário, pois ambos sabem exatamente o que esperar um do outro.

Conclusão

Como vimos, a locação verbal não é apenas possível, como também possui validade legal. Entretanto, ela traz riscos consideráveis, tanto para inquilinos quanto para proprietários.

Nesse sentido, para uma maior segurança jurídica, principalmente em casos de possíveis litígios, a formalização por escrito em um contrato de locação é sempre a opção mais recomendada. Afinal, ela garante maior tranquilidade, segurança jurídica, além de evitar conflitos indesejáveis.  

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Publicado em 22 de julho de 2024 Blog,
Guia para Locadores e Inquilinos