Saiba como funciona o fundo de reserva do condomínio e descubra quem é responsável pelo pagamento: o inquilino ou o proprietário. Evite dúvidas e conflitos!
O pagamento do fundo de reserva em condomínios é uma das dúvidas mais comuns entre inquilinos e proprietários. Afinal, quem deve arcar com essa despesa? A resposta depende de diferentes fatores, como o tipo de despesa, as regras do condomínio e as determinações da Lei do Inquilinato.
Embora muitos contratos de aluguel já especifiquem quem paga essa taxa, a falta de clareza sobre o tema pode gerar conflitos. Portanto, compreender as regras sobre fundo de reserva condominial e suas aplicações evita problemas futuros e garante que cada parte cumpra com suas obrigações corretamente.
O que é o fundo de reserva e qual sua finalidade?
O fundo de reserva é uma taxa cobrada pelo condomínio com o objetivo de garantir recursos para despesas emergenciais. Diferente da taxa condominial mensal, essa contribuição não se destina ao pagamento de contas rotineiras, mas sim à manutenção do patrimônio coletivo e à cobertura de gastos imprevistos.
Normalmente, o fundo de reserva é estabelecido na convenção do condomínio e pode ser utilizado para reformas estruturais, reparos urgentes e até situações extraordinárias, como sinistros ou crises financeiras do condomínio. No entanto, sua aplicação deve seguir regras claras, evitando o uso indevido dos recursos.
Qual a diferença entre despesas ordinárias e extraordinárias?
Antes de entender quem deve pagar o fundo de reserva, é fundamental diferenciar despesas ordinárias e extraordinárias no condomínio. Esse critério é um dos principais fatores que determinam a responsabilidade de pagamento entre inquilinos e proprietários.
O que são despesas ordinárias?
As despesas ordinárias estão relacionadas à manutenção do condomínio no dia a dia. Isso inclui:
✔ Pagamento de funcionários (porteiros, zeladores, faxineiros)
✔ Contas de água, luz e gás das áreas comuns
✔ Pequenos reparos e manutenções rotineiras
✔ Jardinagem e limpeza
Segundo o artigo 23 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), essas despesas são de responsabilidade do inquilino, pois ele usufrui diretamente dos serviços prestados.
O que são despesas extraordinárias?
Já as despesas extraordinárias são aquelas que envolvem melhorias ou reparos estruturais no condomínio. Alguns exemplos são:
✔ Pintura da fachada
✔ Instalação de novos equipamentos na área comum
✔ Reformas no elevador ou telhado
✔ Obras de modernização
Esses custos são de responsabilidade do proprietário, pois impactam o valor patrimonial do imóvel e não dizem respeito ao uso cotidiano do inquilino.
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O que a legislação diz sobre o pagamento do fundo de reserva?
A legislação brasileira não trata diretamente o fundo de reserva em si, mas classifica os tipos de despesas que determinam quem deve pagar: o inquilino ou o proprietário.
✔ Lei do Condomínio (Lei 4.591/64): regula a administração dos condomínios e permite que cada convenção condominial defina como o fundo de reserva será utilizado.
✔ Código Civil (artigos 1.336 e 1.345): estabelece que todos os condôminos devem contribuir para as despesas do condomínio, mas não especifica quem deve arcar com o fundo de reserva.
✔ Lei do Inquilinato (artigos 22 e 23): pela Lei do Inquilinato, a constituição do fundo de reserva é considerada uma despesa extraordinária, portanto, responsabilidade do proprietário. No entanto, se o fundo for usado para cobrir despesas ordinárias durante a locação, o inquilino deve repor o valor usado.
Assim, a melhor forma de evitar conflitos é especificar no contrato de locação quem será responsável por essa despesa.
Quem deve pagar o fundo de reserva?
A responsabilidade pelo pagamento do fundo de reserva pode variar conforme o motivo da cobrança. Veja os cenários mais comuns:
Quando o inquilino deve pagar?
Quando o fundo de reserva é usado para cobrir despesas ordinárias durante a locação, o inquilino deve repor o valor utilizado.
Quando o proprietário deve pagar?
Caso o fundo de reserva seja destinado a despesas extraordinárias — como grandes reformas ou benfeitorias no condomínio — a responsabilidade é do proprietário, pois esses gastos valorizam o imóvel.
Importante: caso o fundo de reserva seja cobrado mensalmente na taxa condominial sem um destino específico, é necessário verificar a convenção do condomínio e o contrato de locação para definir quem arca com o custo.
Quanto custa o fundo de reserva de um condomínio?
O valor do fundo de reserva varia conforme o condomínio e a convenção interna, mas geralmente corresponde a 5% a 10% da taxa condominial mensal. Esse percentual pode aumentar caso o condomínio tenha gastos inesperados ou projetos emergenciais.
Algumas regras importantes incluem:
✔ O fundo de reserva não pode ser usado para cobrir inadimplência de moradores.
✔ O valor arrecadado deve ser registrado na prestação de contas do condomínio.
✔ Qualquer mudança na taxa deve ser aprovada em assembleia.
Segundo o artigo do Jus.com.br, as regras para cobrança de fundo de reserva podem variar de acordo com a convenção de cada condomínio.
A importância do contrato de locação na definição do fundo de reserva
Para evitar conflitos, o contrato de locação deve especificar claramente se o fundo de reserva será pago pelo inquilino ou pelo proprietário. Algumas cláusulas podem ser incluídas para garantir maior transparência:
✔ Cláusula específica sobre fundo de reserva: definir quando ele pode ser cobrado do inquilino.
✔ Regras de reajuste: prever como eventuais aumentos serão tratados.
✔ Critérios de devolução: esclarecer se há reembolso ao inquilino em casos de mudança antes da utilização do fundo.
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Casos reais e jurisprudências sobre o fundo de reserva
A jurisprudência tem reforçado que a cobrança do fundo de reserva depende da destinação dos valores. Tribunais brasileiros já decidiram que:
✔ Se o fundo for usado para despesas ordinárias, o inquilino deve pagar.
✔ Se o fundo cobrir melhorias estruturais, a responsabilidade é do proprietário.
✔ O condomínio deve ser transparente na prestação de contas para evitar questionamentos legais.
Conclusão
O pagamento do fundo de reserva em condomínios gera muitas dúvidas, mas a legislação oferece diretrizes claras. O critério mais importante é a destinação da taxa: se for para manutenção do condomínio, o inquilino arca com os custos; se for para melhorias estruturais, o pagamento cabe ao proprietário.
Para evitar conflitos, é essencial que essa questão seja prevista no contrato de locação e que as regras do condomínio sejam bem definidas. Em caso de dúvidas, consultar um advogado especializado em direito imobiliário pode ajudar a esclarecer responsabilidades e prevenir disputas.
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Publicado em 31 de março de 2025 Cenário Imobiliário,Gestão Imobiliária