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Elaborar um contrato de aluguel residencial é uma etapa essencial para formalizar o acordo entre o proprietário e o inquilino, garantindo que os direitos e deveres de ambas as partes estejam claramente estabelecidos.
O contrato de aluguel não apenas protege os envolvidos, mas também assegura que todas as condições acordadas sejam cumpridas de acordo com a Lei do Inquilinato.
Embora pareça uma tarefa desafiadora, criar um contrato de aluguel eficaz pode ser mais simples com as orientações corretas. Neste artigo, vamos detalhar como fazer um contrato de aluguel residencial, abordando todos os aspectos legais e práticos que você deve considerar. Além disso, disponibilizamos, no final deste artigo, um modelo de contrato de aluguel para facilitar o processo e garantir que você não deixe passar nenhum detalhe importante.
Então vamos lá?
O que é um contrato de aluguel de imóveis?
O contrato de aluguel é um documento que reúne todos os detalhes da locação de um imóvel, desde o valor pago por mês, a garantia escolhida, dados pessoais das partes envolvidas e as garantias de direitos e deveres, tanto do locador, quanto do locatário.
Ou seja, é de suma importância saber fazer, ou saber fornecer um contrato de aluguel residencial bem feito e, principalmente, bem claro para não ter nenhum problema posterior ao fechamento da locação.
Assim, um contrato de aluguel residencial precisa estar bem escrito e com as informações completas para evitar prejuízos futuros. Trata-se de uma garantia para as partes e a atenção durante a elaboração desse documento é indispensável.
Pensando nisso, nós da Avalyst criamos um roteiro com os tópicos indispensáveis de contrato de aluguel. Veja abaixo:
O que deve constar em um contrato de aluguel simples?
Saber redigir bem o que estará presente neste documento é o que vai garantir ainda mais segurança para todas as partes envolvidas nessa transação. Para isso, alguns itens não podem deixar de estar presentes, como:
DADOS DO LOCADOR E DO LOCATÁRIO
Para que tudo corra da melhor maneira possível, tanto locador quanto locatário devem fornecer todos os dados pessoais para inclusão no contrato de aluguel, como nome completo, CPF, RG, contato (telefone e/ou e-mail), endereço, nacionalidade e estado civil. Os dados do cônjuge, caso o (a) inquilino (a) for casado (a), também são necessários.
PERÍODO DE LOCAÇÃO
A Lei do Inquilinato indica um prazo mínimo ideal de 30 meses para locação, porém, as duas partes são livres para estabelecer um período que seja interessante para ambas.
Sempre lembrando que o proprietário só pode pedir o imóvel de volta após esse período estipulado em contrato. Salvo algumas ocasiões, como quebra de contrato, atraso de aluguel ou a necessidade de moradia do próprio proprietário no local.
VALOR DO ALUGUEL E ÍNDICE DE REAJUSTE
O valor do aluguel precisa estar descrito de forma clara e precisa, de preferência em formato de numeral e por extenso, bem como as datas de vencimento, descontos (se houver), formas de pagamento (com os dados da conta) e a divisão das responsabilidades.
Uma cláusula constando o reajuste com correção monetária e indicando quais os índices que serão utilizados para se basear (IGPM, IPCA) também é aconselhável.
ESTADO DO IMÓVEL
É aconselhável anexar um relatório de vistoria do imóvel ao contrato de aluguel. Isso servirá para garantir ao proprietário que ele receberá o local da mesma forma em que entregou ao inquilino. Caso não esteja dentro do esperado é passível de ação judicial.
MULTA POR QUEBRA DE CONTRATO
Também é recomendado incluir uma cláusula específica que prevê a multa sobre a quebra de contrato de aluguel por parte do locatário. O inquilino fica livre para poder sair quando bem entender ao longo da vigência do contrato, mas é preciso que fique claro que, ao optar por isso, implicará em uma multa correspondente ao restante do período previsto. Indique no contrato o valor dessa multa.
Detalhe importante:
Caso o locador decida vender a propriedade, o inquilino que já se encontra nela tem que ter total preferência para essa compra, como previsto na Lei do Inquilinato.
GARANTIA LOCATÍCIA
As garantias de aluguel dão segurança ao locador sobre o pagamento, dentro do prazo estipulado, dos valores de seus aluguéis e, caso isso não ocorra, que ele receberá o seu imóvel de volta.
ASSINATURAS
Esse é um item que não pode faltar de maneira nenhuma em um contrato de aluguel, já que é o que garante que as partes estão totalmente de acordo com tudo descrito ali e se comprometem a seguir.
Garantias de aluguel
Conheça algumas das mais conhecidas garantias do contrato de locação.
FIADOR
O fiador é uma figura tradicional nos contratos de aluguel, representando uma terceira pessoa que assume a responsabilidade financeira em caso de inadimplência por parte do locatário. Para que essa garantia seja aceita, é exigido que o fiador possua um imóvel próprio, cujo valor seja igual ou superior ao do imóvel locado. Essa exigência visa assegurar que o fiador tenha condições financeiras de arcar com a dívida, caso o locatário não cumpra com suas obrigações. Além do imóvel, é comum que o fiador precise comprovar estabilidade financeira e uma boa reputação de crédito. Embora seja uma das formas mais tradicionais de garantia, pode ser um desafio encontrar alguém disposto a assumir essa responsabilidade, o que torna essa opção menos prática para muitos inquilinos e proprietários.
SEGURO-FIANÇA
O seguro-fiança é uma alternativa ao fiador, onde o locatário contrata uma apólice junto a uma seguradora que garante o pagamento do aluguel em caso de inadimplência. O locatário paga um valor mensal ou anual à seguradora, semelhante ao pagamento de um seguro comum, mas sem direito a ressarcimento ao final do contrato. Esse tipo de garantia é vantajoso por eliminar a necessidade de envolver terceiros, como no caso do fiador, e oferece mais segurança ao proprietário, pois a seguradora se responsabiliza por qualquer eventualidade financeira. No entanto, o custo desse seguro pode ser elevado, o que pode torná-lo menos acessível para alguns locatários. Por outro lado, o seguro-fiança é amplamente aceito no mercado imobiliário e pode incluir coberturas adicionais, como danos ao imóvel e despesas jurídicas.
DEPÓSITO CAUÇÃO
O depósito caução é uma garantia financeira que o locatário paga ao proprietário no momento da assinatura do contrato de aluguel. Esse valor geralmente corresponde a três meses de aluguel e serve como uma reserva que pode ser utilizada pelo proprietário em caso de inadimplência ou para cobrir eventuais danos ao imóvel. Se não houver problemas ao longo do contrato, o valor do depósito é devolvido ao locatário ao final da locação. Esta modalidade é popular devido à sua simplicidade e por não exigir terceiros ou processos burocráticos complexos. No entanto, para o locatário, pode ser um desafio dispor de uma quantia significativa no início da locação, especialmente em momentos de mudança ou transição financeira. Por outro lado, para o proprietário, o depósito caução oferece uma proteção imediata e direta, o que torna essa opção uma escolha popular no mercado de locação.
GARANTIA DIGITAL AVALYST
A Garantia Digital Avalyst é uma solução moderna e acessível para garantir contratos de aluguel, eliminando as complexidades e os entraves tradicionais, como a necessidade de fiadores ou a contratação de seguros caros. Com Avalyst, o processo é simplificado, permitindo que o inquilino obtenha a garantia necessária de forma rápida e sem burocracia. Um dos principais diferenciais é a possibilidade de parcelamento da taxa de garantia, uma das menores do mercado, em até 12 vezes no cartão de crédito, facilitando o pagamento. Assim, tornando o processo muito mais ágil e acessível. Essa inovação atende às demandas do mercado atual, onde a praticidade e a rapidez são fundamentais, beneficiando tanto proprietários quanto inquilinos ao assegurar uma transação segura e eficiente.
Um ponto importante a ser mencionado, é que tudo fica mais seguro quando a locação do imóvel é realizada por intermédio de uma imobiliária. Ao alugar seu imóvel direto com o inquilino, existem alguns riscos, um dos quais é a falta de garantias.
Não corra riscos desnecessários!
Conheça a Avalyst, empresa de produtos e soluções digitais para o setor imobiliário e garanta a melhor experiência possível na hora de alugar seu imóvel.
MODELO SIMPLIFICADO DE CONTRATO DE ALUGUEL
LOCADOR:
Nome: ____________________________________________
CPF/CNPJ: ________________________________________
Endereço: _________________________________________
Telefone: __________________________________________
E-mail: ____________________________________________
LOCATÁRIO:
Nome: ____________________________________________
CPF/CNPJ: ________________________________________
Endereço: _________________________________________
Telefone: __________________________________________
E-mail: ____________________________________________
IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO:
Endereço: _________________________________________
Tipo de imóvel: _____________________________________
Área útil: __________________________________________
Finalidade da locação: [Residencial/Comercial]
Descrição: _________________________________________
VALOR DO ALUGUEL:
Valor mensal: R$ _________________________________
Forma de pagamento: [Boleto bancário/Depósito/Outro]
Data de vencimento: Todo dia ____ de cada mês.
PRAZO DA LOCAÇÃO:
Início: ________
Término: ________
(O contrato poderá ser renovado automaticamente por igual período, salvo manifestação contrária por qualquer das partes com antecedência mínima de 30 dias.)
REAJUSTE:
O valor do aluguel será reajustado anualmente, conforme o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) ou outro índice que venha a substituí-lo.
GARANTIA LOCATÍCIA:
(Escolher uma das opções abaixo e preencher os detalhes conforme necessário.)
● Fiador:
Nome do fiador: ____________________________________
CPF/CNPJ: ________________________________________
Endereço: _________________________________________
● Seguro-fiança:
Seguradora: ______________________________________
Apólice nº: ________________________________________
● Depósito caução:
Valor: R$ _______________________ (equivalente a ____ meses de aluguel).
● Garantia digital Avalyst:
Uma imobiliária parceira da Avalyst, responsável pela intermediação da locação, irá colocar no contrato de aluguel as condições específicas da garantia. Assim, tanto o proprietário como o inquilino, ficam mais tranquilos na hora de alugar.
RESPONSABILIDADES DAS PARTES:
- Do Locatário:
○ Pagar pontualmente o aluguel e encargos;
○ Zelar pela conservação do imóvel;
○ Comunicar imediatamente ao locador qualquer necessidade de reparos.
- Do Locador:
○ Entregar o imóvel em condições de uso;
○ Realizar reparos estruturais necessários;
○ Respeitar a privacidade do locatário durante a vigência do contrato.
RESCISÃO:
O contrato poderá ser rescindido por ambas as partes, mediante aviso prévio de 30 dias. Em caso de rescisão antecipada pelo locatário, será cobrada multa correspondente a ____% do valor de ____ meses de aluguel.
DISPOSIÇÕES GERAIS:
Quaisquer modificações neste contrato deverão ser feitas por escrito e assinadas por ambas as partes. Este contrato é regido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).
FORO:
Fica eleito o foro da Comarca de _________________________ para dirimir quaisquer controvérsias oriundas deste contrato.
[Local], ____ de _______________ de ________.
___________________________________
Assinatura do Locador
___________________________________
Assinatura do Locatário
Este modelo simplificado oferece uma estrutura básica para um contrato de aluguel. Ele deve ser ajustado conforme as necessidades específicas de cada transação.
FAQ – Perguntas Mais Frequentes
1. Qual a importância de um contrato de aluguel?
O contrato de aluguel é essencial para garantir a segurança jurídica tanto do locador quanto do locatário. Ele formaliza o acordo entre as partes, especificando direitos, deveres e condições da locação, como valor do aluguel, prazo de vigência e responsabilidades quanto a manutenções e pagamentos. Um contrato bem elaborado evita mal-entendidos e litígios, assegurando que ambas as partes cumpram suas obrigações conforme o estabelecido. Além disso, o contrato de aluguel serve como prova legal em caso de disputas, proporcionando maior tranquilidade e proteção para todas as partes envolvidas.
2. Como fazer um contrato de aluguel de imóvel?
Para fazer um contrato de aluguel de imóvel, é necessário incluir informações detalhadas sobre as partes envolvidas (locador e locatário), o imóvel alugado, e as condições da locação. Isso inclui o valor do aluguel, forma de pagamento, data de vencimento, prazo de vigência, reajustes anuais, responsabilidades por manutenções, e cláusulas sobre a rescisão do contrato. É importante que o contrato esteja em conformidade com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) para garantir a legalidade do acordo. Utilizar um modelo de contrato de aluguel pode ser útil como ponto de partida, mas é aconselhável adaptar o documento às especificidades da negociação e, se necessário, consultar um advogado para evitar cláusulas abusivas ou incompletas.
3. Qual o período de vigência de um contrato de aluguel?
O período de vigência de um contrato de aluguel pode variar, mas geralmente é estabelecido por 12, 24 ou 30 meses. Esse prazo é acordado entre locador e locatário e deve estar claramente especificado no contrato. Durante a vigência, o contrato pode prever reajustes de valor, geralmente anuais, baseados em índices como o IGP-M. Ao final do período de vigência, o contrato pode ser renovado automaticamente, caso nenhuma das partes manifeste interesse em encerrá-lo, ou pode ser rescindido, desde que observadas as condições estabelecidas no documento, como aviso prévio e multas por quebra de contrato.
4. Rescisão ou descumprimento do contrato de locação. E agora?
Em caso de rescisão ou descumprimento do contrato de locação, é fundamental seguir as cláusulas estabelecidas no documento. Geralmente, o contrato prevê penalidades para a parte que optar por rescindi-lo antes do término da vigência, como pagamento de multa proporcional ao tempo restante do contrato. Se o descumprimento for por parte do locatário, como inadimplência ou danos ao imóvel, o locador pode recorrer à justiça para reaver o imóvel e solicitar indenizações. No caso do locador descumprir o contrato, como ao vender o imóvel sem respeitar o direito de preferência do locatário, este pode reivindicar indenizações. Sempre que surgir uma situação de conflito, o ideal é tentar uma solução amigável antes de recorrer à via judicial, utilizando a mediação como uma alternativa para evitar desgastes e custos adicionais.
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Publicado em 18 de outubro de 2021 Blog