No dinâmico mercado imobiliário, a locação de imóveis se configura como uma alternativa atrativa para proprietários que desejam gerar renda com seus bens e para inquilinos que buscam um imóvel. No entanto, ao longo da vigência do contrato de locação, podem surgir situações que, infelizmente, impliquem na necessidade de retomada do imóvel pelo proprietário.
Compreendendo os Direitos e Deveres: Um Equilíbrio Fundamental
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece os direitos e deveres tanto do locador quanto do locatário, definindo as condições sob as quais a retomada de posse do imóvel pode ser solicitada. Nesse sentido, é fundamental que ambas as partes estejam cientes de suas responsabilidades para garantir uma relação harmoniosa e evitar conflitos desgastantes e muitas vezes desnecessários.
Artigo 22 – Deveres do Locador
O artigo 22 da Lei do Inquilinato estabelece que o locador (proprietário) tem as seguintes obrigações:
1. Entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina:
- Exemplo: Se o imóvel for para uso residencial, ele deve estar habitável, com sistemas elétrico, hidráulico e de gás funcionando corretamente, sem vazamentos e outros problemas estruturais.
2. Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado:
- Exemplo: O locador deve assegurar que o inquilino pode usar o imóvel sem ser perturbado, seja por questões legais ou por terceiros que possam contestar a posse do imóvel.
3. Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel:
- Exemplo: O locador não pode mudar a destinação do imóvel (por exemplo, de residencial para comercial) durante a vigência do contrato sem o consentimento do locatário.
4. Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação:
- Exemplo: Se o imóvel tem um problema estrutural, como uma infiltração proveniente de um defeito anterior à locação, o locador é responsável pelo reparo.
5. Fornecer ao locatário, quando solicitado, descrição minuciosa do estado do imóvel, laudo de vistoria, ou autorizar que o locatário o faça junto à imobiliária:
- Exemplo: A descrição deve incluir o estado das paredes, eletrodomésticos, sistema elétrico e hidráulico, entre outros aspectos da propriedade.
6. Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediação, salvo disposição expressa em contrário no contrato:
- Exemplo: Se o contrato não estabelecer que o inquilino deva pagar tais taxas, a responsabilidade é do locador.
Artigo 23 – Deveres do Locatário
O artigo 23 detalha os deveres do locatário (inquilino):
1. Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação no prazo estipulado:
- Exemplo: O inquilino deve pagar o aluguel e as contas de água, luz, gás e outras despesas conforme previsto no contrato.
2. Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratar o imóvel com o mesmo cuidado como se fosse seu:
- Exemplo: O imóvel deve ser utilizado de acordo com a finalidade descrita no contrato (residencial ou comercial) e mantido em boas condições.
3. Restituir o imóvel, terminada a locação, no estado em que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes do seu uso normal:
- Exemplo: Quando o contrato terminar, o inquilino deve devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, exceto pelo desgaste natural de uso.
4. Informar ao locador, imediatamente, qualquer dano ou defeito no imóvel:
- Exemplo: Se ocorrer um problema, como um vazamento, o inquilino deve informar rapidamente ao locador para que ele tome as providências necessárias.
5. Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, assim como admitir que o mesmo seja visitado por terceiros, quando anunciado para venda:
- Exemplo: O inquilino deve permitir que o proprietário ou uma pessoa autorizada visite o imóvel para realizar inspeções ou mostrá-lo a potenciais compradores, desde que avisado com antecedência.
Desvendando os Cenários de Retomada: Um Guia Detalhado
De acordo com a legislação, o locador não pode pedir a desocupação do imóvel enquanto o prazo de vigência não tiver terminado. Entretanto, existem diversas situações em que o proprietário pode requerer a retomada do imóvel locado. A seguir, detalhamos os principais cenários e suas características:
1. Término do Prazo Contratual
- Se o contrato de locação for por prazo determinado (igual ou superior a 30 meses), o locador pode solicitar a devolução do imóvel ao término do prazo sem necessidade de justificativa, concedendo um aviso prévio de 30 dias.
- Para contratos com prazo inferior a 30 meses, a retomada só pode ocorrer após cinco anos de locação ininterrupta, ou em situações específicas previstas na lei.
2. Uso próprio
- O proprietário pode solicitar a retomada do imóvel alugado para uso próprio ou de seus ascendentes e descendentes, desde que comprove não possuir outro imóvel na mesma localidade.
- Aviso Prévio: Com antecedência de, no mínimo, 90 dias, o inquilino deverá ser comunicado sobre a intenção de retomada do imóvel. Esse prazo permite que o inquilino tenha tempo hábil para providenciar uma nova moradia.
- Exceções: O proprietário não pode solicitar a retomada para uso próprio nos casos de imóveis alugados há mais de 5 anos, quando o inquilino for pessoa com deficiência ou tiver mais de 60 anos.
3. Denúncia Cheia (Motivos Legais)
- Inadimplência do Locatário: Se o locatário não pagar o aluguel e outras taxas acordadas, o locador pode solicitar a retomada do imóvel.
- Infrações Legais ou Contratuais: Se o locatário comete uma infração prevista no contrato ou na legislação, o locador tem direito de retomada.
- Reparações Urgentes: Se houver necessidade de realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser realizadas com o locatário no imóvel ou caso ele se recuse a consentir, o locador pode retomar o imóvel.
- Uso Próprio ou para Familiares: O locador pode retomar o imóvel para uso próprio ou de seus ascendentes ou descendentes, desde que comprovem não possuir outro imóvel na mesma localidade.
4. Mútuo Acordo
- O contrato de locação pode ser desfeito por acordo mútuo entre locador e locatário, com ambos decidindo os termos de rescisão.
6. Venda do Imóvel
- O locador pode solicitar a retomada do imóvel para venda, desde que comunique o locatário e ofereça a ele o direito de preferência para compra, conforme estabelecido pela Lei do Inquilinato.
- Sublocação Não Autorizada. Se o locatário sublocar o imóvel sem a devida autorização do locador, este pode solicitar a retomada imediata do imóvel.
7. Outras Situações Específicas
- Mudança da Destinação do Imóvel: Se o locatário alterar a finalidade do imóvel (por exemplo, de residencial para comercial) sem autorização, o locador pode solicitar a retomada.
- Impedimento de Vistorias: Caso o locatário impeça a realização de vistorias agendadas previamente pelo locador, este pode solicitar a desocupação do imóvel.
- Reformas Não Autorizadas: Se o locatário realizar reformas no imóvel sem a autorização do locador, este pode solicitar a desocupação e exigir restituição por danos.
Cada uma dessas situações deve ser tratada com atenção aos detalhes do contrato de locação e à legislação vigente para garantir que os direitos de ambas as partes sejam respeitados.
Retomada Sem Conflitos: Uma Busca por Soluções Amigáveis
Embora a legislação preveja diversas hipóteses de retomada, é importante ressaltar que o diálogo e a busca por soluções amigáveis devem sempre ser priorizados.
Passos Essenciais para a Retomada:
1. Verifique o Contrato de Locação:
- Leia atentamente as cláusulas do contrato para confirmar se a situação se enquadra em um dos motivos legais de retomada.
- Certifique-se de que o contrato está em vigor e não apresenta vícios de forma.
2. Reúna Documentos Comprobatórios:
- Organize documentos que comprovem a necessidade da retomada, como notificações de atraso no pagamento, registros de infrações contratuais ou laudos técnicos de reparos urgentes.
3. Consulte um Advogado Especializado:
- Busque orientação jurídica especializada para garantir que a retomada seja realizada de acordo com a legislação vigente e para evitar problemas futuros com o inquilino.
4. Encaminhe a Notificação Extrajudicial:
- Notifique o inquilino por escrito, com antecedência prevista em lei, comunicando a intenção de retomada e o motivo embasado na legislação.
5. Acompanhe o Prazo para Desocupação:
- Após a notificação, o inquilino possui prazo legal para desocupação do imóvel, que varia de acordo com o motivo da retomada.
O Papel dos Corretores de Imóveis:
Corretores de imóveis experientes desempenham um papel fundamental na mediação entre proprietários e inquilinos, orientando as partes sobre seus direitos e deveres e auxiliando na elaboração de contratos claros e objetivos. Ao incluir cláusulas específicas sobre a retomada de posse, é possível prevenir conflitos futuros e facilitar o processo, caso a necessidade surja.
Cenários Específicos que Demandam Atenção:
- Contrato Verbal: Contratos de locação celebrados verbalmente, sem registro em cartório, dificultam a comprovação dos direitos e deveres de ambas as partes. Em casos de retomada, a ausência de um contrato formal pode tornar o processo mais complexo e demorado. É altamente recomendável que todo contrato de locação seja feito por escrito e registrado em cartório.
Direitos do Locatário em Situações de Retomada:
A Lei do Inquilinato resguarda os direitos do locatário, mesmo em casos de retomada pelo proprietário. É importante que o inquilino esteja ciente de seus direitos para se proteger:
- Direito à Devolução da Caução: Ao desocupar o imóvel, o inquilino tem direito à devolução integral da caução de aluguel, desde que não haja débitos pendentes ou danos ao imóvel.
- Direito à Prorrogação do Contrato: Em alguns casos, o locatário pode exercer o direito de preferência para compra do imóvel ou prorrogar o contrato de locação por mais um período, dependendo das condições estabelecidas inicialmente.
- Direito à Contestação Judicial: O inquilino pode contestar judicialmente a ação de retomada de posse, caso entenda que a motivação apresentada pelo proprietário não se enquadra na legislação.
Conclusão: Retomada de Imóvel com Segurança e Transparência
Ao compreender a legislação, os prazos e os procedimentos envolvidos na retomada de posse, proprietários e inquilinos podem agir com mais segurança e transparência.
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