Precifique seu imóvel de maneira justa e aumente as chances de ele ser alugado rapidamente.
Se você tem um imóvel disponível para locação há meses, o número de visitas está baixo e você não enxerga perspectivas de alugá-lo rapidamente, alguma coisa pode estar errada. Será que você está precificando corretamente? Afinal, quanto devo cobrar de aluguel? Você sabe o cálculo exato do seu aluguel? O que é preciso considerar antes de colocar seu imóvel, seja ele residencial ou comercial, para alugar?
Para garantir que ambas as partes sejam tratadas de forma justa, é necessário considerar diversos fatores que afetam diretamente o valor do aluguel. Enquanto alguns desses elementos são de natureza técnica e podem ser avaliados de maneira objetiva e precisa, outros estão mais ligados a aspectos subjetivos, como a qualidade de vida que o imóvel proporcionará aos seus ocupantes.
Na hora de alugar, essa etapa é fundamental para estabelecer um valor de aluguel justo e competitivo, favorecendo a concretização de negociações efetivas em curto prazo. Pedir um valor acessível para chamar a atenção de potenciais clientes é importante, mas ele não pode ser extremamente baixo, pois corre o risco de desvalorizar seu imóvel.
Reajuste do valor do aluguel e o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M)
O reajuste de aluguel é um processo regular previsto em contratos de locação para atualizar o valor da mensalidade, com base na inflação acumulada em determinado período. O principal índice de reajuste de aluguel utilizado no Brasil é o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), calculado mensalmente pela Fundação Getulio Vargas (FGV).
O IGP-M reflete a variação dos preços em três segmentos da economia: atacado, construção civil e consumidor. Por isso, é amplamente utilizado para corrigir contratos de aluguel residencial e comercial. Normalmente, o reajuste é aplicado anualmente, na data de aniversário do contrato.
No entanto, é importante lembrar que, mesmo com um índice definido, as partes podem negociar livremente um novo valor, levando em consideração a realidade do mercado, a situação financeira do inquilino e o tempo de contrato.
Ficar atento ao índice de reajuste de aluguel e conhecer o histórico do IGP-M é essencial para entender os impactos no valor do aluguel ao longo do tempo.
Quais fatores levar em consideração na hora de calcular o valor do aluguel?
Além dos principais índices mencionados anteriormente, existem outros fatores importantes a serem considerados ao calcular o aluguel de um imóvel específico. Acompanhe a seguir os detalhes sobre cada um deles:
Localização do imóvel
Vamos começar pela localização. Imóveis que ficam em regiões centrais, perto de pontos importantes, como supermercados, escolas e serviços públicos, costumam ter um valor mais elevado. Quanto mais afastado do centro, a faixa de preço tende a diminuir.
Em grandes cidades, como São Paulo, bairros valorizados mesmo distantes do centro podem ter alto potencial de locação. Avalie a infraestrutura, acesso a transporte público, segurança e potencial de crescimento da região.
Antes de determinar quanto cobrar de aluguel, pesquise imóveis semelhantes nos arredores. Compare valores, estrutura e estado de conservação para ter uma base sólida de precificação.
Tamanho do imóvel
Quantos metros quadrados tem o imóvel? Quantos cômodos? Quantos banheiros? Ele conta com área externa ou sacada?
Essas são perguntas importantes, pois quanto maior o imóvel e maior a quantidade de cômodos funcionais, maior tende a ser o valor de aluguel. No entanto, o tamanho deve estar em harmonia com o padrão do bairro. Um imóvel grande em um bairro de perfil mais simples pode não ser valorizado como esperado.
Preço médio do aluguel da região
Pesquisar imóveis semelhantes disponíveis nas proximidades é fundamental. Consultar plataformas imobiliárias pode oferecer uma média atualizada dos valores praticados, servindo como referência para precificar o seu imóvel com competitividade sem abrir mão da rentabilidade.
Condição de conservação
Imóveis mais novos ou reformados tendem a valer mais. Instalações elétricas e hidráulicas em dia, pintura recente e piso em boas condições são diferenciais. Um imóvel bem conservado, mesmo pequeno, pode ter maior valor de locação do que um grande em más condições.
Móveis planejados
Imóveis com armários embutidos na cozinha, banheiros e quartos têm mais valor agregado. Eles facilitam a vida do inquilino e trazem praticidade. Quanto maior a quantidade e a qualidade dos móveis, maior pode ser o valor de locação cobrado.
Posição geográfica
A posição solar também influencia. Imóveis voltados para o nascente tendem a ser mais valorizados, pois recebem sol da manhã e são mais arejados. Andares mais altos, com vista livre e menos barulho da rua, também costumam ter valor maior.
Valores de condomínio e IPTU
Condomínios com taxas muito altas podem afastar inquilinos, mesmo que o aluguel seja competitivo. Por isso, é importante considerar o custo total da locação, incluindo taxas extras. O valor do IPTU também deve ser levado em conta. Se o imóvel estiver em uma região com IPTU alto, isso precisa refletir no cálculo final.
Conforto e amenidades
Prédios com área de lazer, academia, salão de festas, segurança 24h e vaga de garagem agregam valor. Em condomínios bem equipados, o valor de locação pode ser significativamente maior.
Como calcular o valor do aluguel a partir do valor do imóvel?
Apesar de todos os fatores citados, existe uma fórmula prática bastante usada no mercado: calcular entre 0,3% e 0,5% do valor total do imóvel como base para o valor mensal de locação.
Por exemplo, se o seu imóvel está avaliado em R$ 300.000:
• 0,3% de R$ 300.000 = R$ 900
• 0,5% de R$ 300.000 = R$ 1.500
Esse intervalo oferece uma média justa, a ser ajustada de acordo com as particularidades do imóvel, sua localização e os custos adicionais envolvidos na locação.
Quais os custos envolvidos na hora de cobrar o valor do aluguel?
• Imposto de Renda: proprietários que recebem mais de R$ 1.903,98 mensais em aluguéis devem declarar o valor no Imposto de Renda, com alíquota variável de 7,5% a 27,5%.
• Taxa de administração imobiliária: caso o imóvel esteja sob os cuidados de uma imobiliária, é comum uma taxa de 8% a 12% sobre o valor do aluguel.
• IPTU: esse tributo municipal deve ser quitado anualmente e pode ser repassado ao inquilino, conforme contrato.
• Manutenção periódica: é responsabilidade do proprietário manter a estrutura do imóvel em boas condições, realizando consertos e reformas estruturais quando necessário.
• Litígios: caso haja inadimplência ou necessidade de ações judiciais, como despejo, o proprietário pode ter custos com advogados e honorários.
Dois itens obrigatórios merecem atenção na hora de precificar o seu imóvel
1. Procure uma imobiliária de confiança
Contar com uma imobiliária oferece segurança e praticidade ao processo de locação. Esses profissionais ajudam a avaliar corretamente o valor do imóvel, com base em parâmetros de mercado atualizados, além de promover a divulgação em portais especializados e realizar a triagem de interessados. Além disso, a imobiliária intermedeia as negociações e oferece suporte jurídico, o que garante maior tranquilidade tanto para o proprietário quanto para o inquilino.
2. A importância de ter uma garantia de aluguel
A garantia de aluguel é um recurso essencial para evitar prejuízos em casos de inadimplência. Ao contratar esse serviço, o proprietário assegura o recebimento do aluguel, mesmo que o inquilino atrase ou deixe de pagar. A Avalyst é uma plataforma moderna que oferece soluções digitais de garantia locatícia, eliminando a necessidade de fiador e facilitando a aprovação do locatário. Para o inquilino, isso representa agilidade e menos burocracia. Para o proprietário, é sinônimo de segurança e recebimento garantido em dia.
A Avalyst também oferece cobertura para despesas jurídicas, multas e danos ao imóvel, trazendo mais tranquilidade para quem aluga e contribuindo para um processo de locação mais transparente e eficiente.
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